Asta con o senza incanto: che differenza c'è?

Le aste giudiziarie rappresentano un mezzo attraverso il quale vengono alienati beni pignorati a un debitore (mediante procedura esecutiva individuale o procedura fallimentare nel caso di attività commerciali) al fine di soddisfare i creditori.  Il codice di procedura civile prevede due tipologie di asta, ossia asta con incanto e asta senza incanto: ma cosa significano esattamente queste espressioni e quale differenza c'è tra le due modalità di vendita?

Che differenza c'è tra una vendita con incanto e senza incanto?

Per comprendere appieno la differenza tra asta con incanto e senza incanto, è essenziale esaminare proprio il concetto di "incanto". Nell'ambito delle aste, l'incanto rappresenta il momento in cui i partecipanti presentano le loro offerte in modo competitivo (sia fisicamente in Tribunale, presso lo studio del delegato alla vendita, nella sala d’aste o virtualmente), quindi, un'asta con incanto è caratterizzata da questo procedimento competitivo, mentre un'asta senza incanto indica un processo in cui le offerte sono presentate mediante busta sigillata da consegnare nel luogo indicato dall’avviso di vendita entro il termine stabilito.

Chiarito questo punto, diventa molto più semplice capire come si caratterizzano le due tipologie di asta.

Come si svolge l'asta senza incanto?

Nel caso di un'asta senza incanto, le offerte vengono presentate in busta chiusa e in forma sigillata o in forma telematica. In pratica, i partecipanti compilano un modulo di partecipazione – analogico o telematico - con l'importo dell'offerta (il modulo a volte è presente nella pagina della vendita o facilmente reperibile on-line).

Il modulo di partecipazione all’asta senza incanto prevede in genere l’obbligatorietà delle seguenti informazioni, senza di queste l’offerta è ritenuta non valida):

-      Marca da bollo di € 16,00;

-      Nome, cognome, luogo e data di nascita dell’offerente;

-      Codice Fiscale;

-      Domicilio;

-      Stato civile (con indicazione del regime patrimoniale prescelto);

-      Recapito telefonico o indirizzo di posta certificata;

-      Dati identificativi del lotto in vendita;

-      Dati identificativi dell’immobile in vendita;

-      L’indicazione del termine di pagamento (che può essere più breve rispetto a quello previsto dal regolamento della vendita ma non superiore);

-      Dichiarazione da parte dell’offerente di aver preso visione della perizia di stima, della certificazione notarile ed ipotecaria dell’immobile e di essere edotto sulle condizioni di fatto e di diritto del bene oggetto di vendita;

Inoltre alla domanda di partecipazione devono essere allegati:

-      Documento di identità dell’offerente;

-      Assegno circolare intestato alla procedura contenente l’importo della cauzione versata;

Il valore della cauzione è in genere pari al 10% dell’importo che si intende offrire, bisogna però sempre consultare l’avviso di vendita per verificare se l’importo della cauzione è superiore a quello del 10% e se sono previsti versamenti di altri assegni circolari per la copertura delle spese.

La cauzione sarà trattenuta solo se l’offerente sarà l’aggiudicatario del bene a titolo di acconto sul saldo prezzo finale, altrimenti sarà restituita all’offerente.

La busta chiusa e sigillata dovrà essere consegnata nel luogo e nei termini previsti dall’avviso di vendita. La busta, inoltre, deve solo indicare il numero della procedura e non deve avere alcun segno di riconoscimento.

La vendita senza incanto prevede che ci sia la possibilità di poter fare una offerta anche inferiore rispetto alla base d’asta, l’offerta minima prevista è pari al 75% del valore della base d’asta.

La vendita senza incanto mira a garantire la massima trasparenza e prevenire collusioni tra i partecipanti e l'aggiudicazione avviene senza l'elemento competitivo dell'incanto, basandosi semplicemente sulla migliore offerta ricevuta.

L'asta senza incanto, che rappresenta attualmente la strada più percorsa dai tribunali quando vi è la necessità di vendere un bene pignorato, segue dunque una procedura più formale rispetto all'asta con incanto. Dopo la scadenza delle offerte, infatti, l'ufficiale giudiziario o l'incaricato del tribunale apre gli involucri sigillati e valuta le proposte ricevute.

A questo punto per l’asta senza incanto si aprono due strade:

Nel caso della presentazione di un’unica offerta l’offerente diventa automaticamente aggiudicatario del bene messo all’asta.

Nel caso della presentazione di più offerte si apre una gara vera e propria tra coloro che hanno presentato le offerte sulla base dall’offerta più alta pervenuta, in questo caso di procede all’incanto vero e proprio con la possibilità di poter effettuare rilanci di importo almeno pari a quelli previsti dall’avviso di vendita. Ogni rilancio potrà essere effettuato nell’arco di 3 minuti, trascorso questo tempo il bene sarà aggiudicato al rilancio più alto.

Come si svolge l'asta con incanto?

Nell'asta con incanto, invece, i partecipanti si riuniscono fisicamente o virtualmente in un luogo prestabilito. L'asta è guidata da un incantatore o da un ufficiale giudiziario che amministra il processo e, durante l'evento, i partecipanti aumentano le offerte in risposta alle offerte degli altri. L'aggiudicazione avviene quando nessun altro partecipante è disposto a fare un'offerta più alta, di conseguenza chi ha offerto di più diventa proprietario del bene che era stato messo all'asta.

In caso di convocazione di un'asta con incanto, il giudice incaricato determina prezzo base, valore minimo del rilancio, importo della cauzione e modalità di pagamento, e sulla base di questi dati dà il via alla vendita: ciascuno dei partecipanti può rilanciare entro 3 minuti dall'ultimo rilancio.

L’aggiudicazione dei beni nelle aste con incanto però non è da intendersi come definitiva, viene prevista la possibilità di inviare ulteriori offerte nel termine dei 10 giorni dall’asta, purché queste offerte siano superiori di almeno un quinto rispetto al valore provvisorio di aggiudicazione.

Il trasferimento della proprietà di un bene messo all’asta, sia nelle aste con incanto sia in quelle senza incanto, avviene solamente mediante il decreto di trasferimento, che è un atto posto in essere dal Giudice, che formalmente trasferisce la proprietà all’acquirente (questo provvedimento viene effettuato una volta versato il saldo prezzo).

Partecipare a un'asta con incanto richiede una presenza fisica o virtuale durante l'evento, poiché i partecipanti sono tenuti a reagire in tempo reale alle offerte degli altri.

La differenza tra un'asta con incanto e senza incanto è dunque netta e risiede nel modo in cui vengono gestite le offerte. Mentre l'asta con incanto prevede una competizione diretta tra i partecipanti durante l'evento, l'asta senza incanto si basa su offerte sigillate, garantendo una maggiore trasparenza nel processo di aggiudicazione. Comprendere queste differenze è fondamentale per chiunque sia interessato a partecipare a un'asta giudiziaria e vuole fare un investimento consapevole, evitando errori che potrebbero impedire l'affare.