Nelle procedure per la vendita all'asta degli immobili, due documenti rivestono particolare importanza: l'avviso di vendita, che fornisce le istruzioni per partecipare, e la perizia di stima, un documento essenziale per comprendere le caratteristiche dell'immobile pignorato. Proprio quest'ultimo contiene informazioni importantissime per i potenziali compratori, che sulla base di quanto riportato dal tecnico incaricato possono decidere con maggiore consapevolezza se partecipare e quanto offrire.

È tuttavia possibile che vi sia qualche errore nella perizia del CTU redatta per l'asta immobiliare: cosa bisogna fare, dunque, in questo caso e quando è possibile richiedere un risarcimento?

Cos'è la perizia di stima di un immobile all'asta?

La perizia di stima, redatta dal CTU (Consulente Tecnico di Ufficio), è fondamentale per determinare il prezzo di vendita dell'immobile all'asta. Questo valore funge infatti da base d'asta, indicando da quale importo partiranno le offerte. Il prezzo stimato nella perizia non necessariamente riflette il valore di mercato dell'immobile, ma anzi viene calcolato considerando diversi fattori come lo stato occupazionale, eventuali vincoli e la mancata applicazione della garanzia per i vizi.

All'interno della perizia, inoltre, vengono riportate informazioni dettagliate, inclusi i dati catastali, le planimetrie, la presenza di abusi o difformità, lo stato di occupazione del bene (se con titolo o senza titolo), lo stato di manutenzione e le spese condominiali insolute a carico dell'aggiudicatario, tutti elementi essenziali per valutare il bene nel complesso e decidere quale offerta presentare in rapporto a costi e benefici successivi all'eventuale acquisto.

Chi redige la perizia di stima?

La perizia di stima è redatta da un esperto designato dal tribunale, noto come Consulente Tecnico di Ufficio (CTU). Il CTU è una figura nominata dall'autorità giudiziaria e possiede competenze tecniche specifiche nel settore immobiliare. Il suo ruolo è quello di valutare in modo imparziale e accurato le caratteristiche dell'immobile oggetto di asta, determinando il suo valore di partenza.

Il CTU considera diversi fattori, tra i quali lo stato occupazionale, la presenza di vincoli e la manutenzione dell'immobile, per giungere a una perizia oggettiva in grado di stabilire il prezzo di partenza dell'asta, garantendo trasparenza e equità nel processo di vendita. Il lavoro del Consulente Tecnico di Ufficio è dunque fondamentale per diversi motivi ed eventuali errori possono causare non pochi danni ai soggetti interessati dalla procedura di vendita all'asta.

Cosa fare in caso di perizia errata?

Gli errori nella perizia del CTU per l'asta immobiliare non sono impossibili: il consulente, infatti, può incorrere in valutazioni sbagliate di diversa natura, danneggiando inevitabilmente le parti in causa. I problemi possono riguardare vari aspetti, come la metratura, la superficie o lo stato generale dell'immobile, per i quali è possibile richiedere al giudice esecutivo, prima della vendita, un intervento di correzione della perizia o l'emissione di una perizia integrativa, che sostituisca o modifichi la perizia originale, influenzando il prezzo base d'asta in modo migliorativo o peggiorativo.

Più complesso è il caso in cui eventuali errori emergano ad asta già conclusa, poiché in questo caso non basterà modificare la perizia sbagliata in sede di asta giudiziaria, ma occorrerà tenere in conto che il bene è stato aggiudicato. Se questo dovesse accadere, il giudice potrebbe revocare l'aggiudicazione e sospendere l'emissione del decreto di trasferimento. In tal caso, il soggetto danneggiato può agire civilmente per chiedere il risarcimento dei danni, ma solo in alcuni casi specifici.

Secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 13010/2016), infatti, il perito è responsabile solo se l'errore è frutto di comportamento doloso o colposo, che abbia causato un'alterazione significativa della situazione reale dell'immobile. Per richiedere un risarcimento, devono in pratica verificarsi tre condizioni:

• Il perito ha agito con dolo o colpa.
• L'errore ha influenzato la scelta dell'aggiudicatario di partecipare all'asta.
• L'offerente non era a conoscenza dell'errore prima dell'aggiudicazione.

L'aggiudicatario può dunque fare causa al perito solo se questi ha commesso intenzionalmente un errore, agendo in modo doloso o colposo, e se l'errore è stato determinante per la partecipazione all'asta del compratore. Non si ha diritto ad alcun risarcimento, inoltre, se l'errore era conosciuto prima dell'aggiudicazione ma non si è provveduto a segnalarlo al giudice affinché si procedesse alla modifica della perizia.

Nelle aste giudiziarie le vendite avvengono a corpo e non a misura e l’aggiudicazione del bene si ha nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano. Un errore di metratura ad esempio potrebbe non essere sufficiente per chiedere la revoca dell’aggiudicazione o agire legalmente nei confronti del CTU in quando la vendita è a corpo. Inoltre è importante ricordare che nelle aste giudiziarie non sono previste forme di garanzia per i compratori o i potenziali acquirenti.

Secondo quanto stabilito dalla legge, insomma, la correttezza della perizia è responsabilità condivisa tra il perito e l'aggiudicatario, il quale è tenuto, a tutela dei propri interessi, a valutare e verificare tutti i documenti prima di procedere all'acquisto in un’asta immobiliare.

Partecipare ad un’asta giudiziaria può essere complicato e tutto il processo può nascondere delle insidie: per questo motivo può essere utile avvalersi dell’assistenza di un consulente legale Auction Consulting.