Acquistare una casa all'asta è un processo lungo e complesso, ma le situazioni possono diventare ancor più intricate quando si tratta di immobili gravati da usufrutto. In questa particolare situazione, infatti, bisogna tener conto di diversi aspetti di natura legale e pratica: vediamo dunque meglio cosa accade quando una casa pignorata è soggetta al diritto di usufrutto e quali implicazioni questo scenario comporta per l'aggiudicatario.

Cos'è il diritto di usufrutto?

L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui e viene disciplinato dagli articoli 987 e seguenti del codice civile. Il diritto di usufrutto consiste nel godere di un bene di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccogliere i suoi frutti ma col vincolo di rispettare la destinazione economica del bene.

Questo istituto può essere facilmente confuso con il più comune affitto, ma mentre nei contratti di locazione si paga solo per l'uso del bene, con l'usufrutto si può godere sia del bene stesso che dei benefici derivanti da esso. Per esempio, se si è usufruttuari di un immobile con un terreno coltivato che produce ortaggi e verdure, si può disporre non solo della casa per uso abitativo ma si può trarre anche vantaggio dalla vendita dei prodotti.

Il diritto di usufrutto è un diritto di natura temporanea che non può andare oltre la vita dell’usufruttuario, con la fine dell’usufrutto, il nudo proprietario torna a disporre pienamente del bene concesso in usufrutto.

Usufrutto su una casa all'asta: cosa accade

Un immobile su cui insiste un diritto di usufrutto può essere oggetto di pignoramento e vendita all'asta, coinvolgendo dunque non solo il nudo proprietario ma anche chi gode di questo diritto. Nel contesto di una vendita all'asta di un'abitazione gravata da usufrutto, è essenziale in primis determinare se il pignoramento coinvolge l'usufrutto o la nuda proprietà. Se viene pignorato l'usufrutto, infatti, l'aggiudicatario acquisirà lo stesso diritto fino alla morte dell'usufruttuario, soggetto all'azione esecutiva.

Se, invece, viene pignorata la nuda proprietà, l'aggiudicatario diventerà proprietario delle pareti dell'abitazione, ma non avrà il diritto di abitarci né di ereditare l'usufrutto.

In altre parole, se il nuovo proprietario è il "nudo proprietario", non potrà risiedere nella casa aggiudicata, ma avrà la libertà di rivenderla. Nel caso in cui il debitore esecutato possieda il diritto di usufrutto, al momento dell'asta, questo diritto si trasferirà automaticamente al nuovo aggiudicatario e si estinguerà con la morte dell'usufruttuario.

Le dinamiche cambiano, però, qualora l'usufruttuario, debitore esecutato, dovesse morire prima dell'asta: in caso di acquisto di nuda proprietà, infatti, con la morte dell'usufruttuario, l'usufrutto decade e si ottiene la piena proprietà dell'intera abitazione.

Cosa succede se sulla casa venduta all'asta grava un usufrutto?

Se si decide di acquistare una casa all'asta con usufrutto, è bene prendere in considerazione tutte le diverse eventualità che possono cambiare la prospettiva dell'operazione. Essendo differente dal semplice trasferimento di proprietà dell'immobile, questa situazione va infatti analizzata tenendo presenti tutti i possibili vantaggi e svantaggi.

L'opportunità di acquistare l'usufrutto all'asta, per esempio, dipende notevolmente dall'età dell'usufruttuario, introducendo una dinamica interessante e contrapposta. Quando si opta per l'acquisto dell'usufrutto all'asta, l'attrattiva aumenta notevolmente se l'usufruttuario è giovane: acquistando l'usufrutto, infatti, l'acquirente prende le redini del ruolo dell'usufruttuario ai sensi dell'articolo 980 del codice civile.

In pratica, la durata dell'usufrutto acquisito è strettamente legata alla vita del primo usufruttuario, fatta eccezione per altre eventualità estintive già considerate. L'acquisto dell'usufrutto risulta dunque teoricamente più vantaggioso quando l'usufruttuario è giovane: la convenienza è infatti direttamente proporzionale all'età dell'usufruttuario.

Al contrario, l'acquisto della nuda proprietà diventa tecnicamente più conveniente quando l'usufruttuario è anziano, poiché alla sua morte si ottiene la piena proprietà del bene.

Comprendere il funzionamento dell'usufrutto in situazioni di casa all'asta è fondamentale per gli acquirenti, perché solo avendo ben chiari tutti i meccanismi e i pro e contro del caso, si potranno affrontare con consapevolezza le complessità che si presentano, approcciandosi a una transizione di proprietà più chiara e senza sorprese indesiderate.