Uno dei concetti di base delle aste immobiliari è quello di "diritti d'asta", una voce che troviamo facilmente nei documenti del tribunale relativi a questo tipo di vendite. Ma di cosa si tratta esattamente e quali sono le implicazioni finanziarie per l'aggiudicatario? Scopriamo insieme tutto ciò che c'è da sapere sui diritti d’asta, chi deve pagarli e in che tempi vanno pagati.

Cosa sono i diritti d'asta?

I "diritti d'asta" rappresentano una componente essenziale delle spese a carico dell'aggiudicatario, cioè della persona che ha vinto l'asta e si appresta a diventare il nuovo proprietario dell'immobile.

Questo termine può apparire in alcuni casi fuorviante perché viene utilizzato in modo diverso tra tribunale e tribunale e questo potrebbe anche portare ad una certa confusione al soggetto che vuole partecipare ad un’asta giudiziaria.

Per diritti d’asta si intendono i compensi dovuti al professionista delegato o al commissionario incaricato della vendita giudiziaria.

Come si calcolano i diritti d'asta?

Il calcolo dei diritti d'asta risulta essere diverso a seconda della procedura giudiziaria ed anche a seconda del significato che è attribuito a questa espressione.

Se l’espressione diritti d’asta viene utilizzata per stabilire il compenso del professionista delegato alla vendita si intendono le spese dovute dall’aggiudicatario per il 50% del compenso del professionista delegato oltre alle spese per la preparazione del decreto di trasferimento.

Orientativamente il compenso al 50% del professionista delegato (salvo diverse disposizioni previste dall’ordinanza di vendita) prevede questi importi:

• 550 euro se il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a 100.000 euro;
• 825 euro se il prezzo di aggiudicazione è compreso tra 100.000 e 500.000 euro;
• 1.100 euro se il prezzo di aggiudicazione è superiore a 500.000 euro.

A questi importi bisogna aggiungere il 10% per le spese generali, l’IVA se prevista (dipende dal regime fiscale adottato dal professionista delegato) ed il 4% per gli oneri della cassa previdenziali.

Il termine diritti d’asta viene anche utilizzato per indicare il corrispettivo che deve ricevere il commissionario alla vendita giudiziaria: in questi casi l’importo varia a seconda delle procedure esecutive, liquidatorie e cautelari che vengono applicate. Queste procedure nella maggior parte dei casi riguardano beni mobili ma non sono da escludersi, specie nelle vendite fallimentari e liquidatorie anche quelle immobiliari.

Nelle vendite giudiziarie i diritti d’asta sono il 9% del prezzo di aggiudicazione al quale bisogna aggiungere l’IVA al 22% sull’importo del valore dei diritti d’asta.

Nelle vendite esattoriali i diritti d’asta sono il 16% del prezzo di aggiudicazione al quale bisogna aggiungere l’IVA al 22% sull’importo del valore dei diritti d’asta.

Nelle vendite fallimentari (quindi fallimenti, liquidazioni giudiziali e concordati) i diritti d’asta sono il 10% del prezzo di aggiudicazione al quale bisogna aggiungere l’IVA al 22% sull’importo del valore dei diritti d’asta.

Nelle vendite doganali diritti d’asta sono il 15% del prezzo di aggiudicazione al quale bisogna aggiungere l’IVA al 22% sull’importo del valore dei diritti d’asta.

Nelle vendite che vanno a riguardare i corpi di reato, i diritti d’asta sono il 10% del prezzo di aggiudicazione al quale bisogna aggiungere l’IVA al 22% sull’importo del valore dei diritti d’asta.

Affinché l'aggiudicatario possa calcolare approssimativamente i diritti d'asta e pianificare il proprio budget, è consigliabile innanzitutto esaminare attentamente il verbale di aggiudicazione, che contiene tutte le informazioni utili sui diritti d'asta e sulle tempistiche di pagamento, consultare il giudice dell'esecuzione in caso di dubbi specifici ed eventualmente rivolgersi a un legale specializzato in procedure d'asta per approfondire ulteriormente l'argomento.

Per le altre tipologie di vendite invece il calcolo può essere preventivato in base al limite massimo che il potenziale acquirente vuole offrire nell’asta.

Quando vanno pagati i diritti d'asta?

La tempistica per il pagamento dei diritti d'asta è una parte cruciale della transazione. Innanzitutto, è fondamentale comprendere che il compenso assegnato al delegato è fissato e liquidato dal giudice dell'esecuzione che ha anche facoltà in alcuni casi di aumentare il valore del compenso del delegato alla vendita. Tale compenso viene suddiviso al 50% tra l'acquirente e il creditore procedente, con le operazioni di vendita a carico della procedura e le fasi successive a carico dell'aggiudicatario.

Salvo indicazioni diverse da parte del tribunale, l'aggiudicatario è tenuto a versare la somma indicata insieme al saldo del prezzo dell'immobile. Questo pagamento deve essere effettuato entro i 120 giorni dal verbale di aggiudicazione, una scadenza da rispettare con precisione in quanto il mancato pagamento potrebbe comportare conseguenze serie.

In caso di inadempienza, il giudice dell'esecuzione potrebbe emettere un decreto di liquidazione dei diritti d'asta. Questa procedura potrebbe addirittura portare all'ipoteca dell'immobile aggiudicato da parte dell'Istituto Vendite Giudiziarie (IVG), rendendo urgente il rispetto dei termini di pagamento.

Va sottolineato, tuttavia, che senza il decreto di trasferimento, che ufficializza il passaggio di proprietà, l'immobile non può essere pignorato in nessun caso. È quindi essenziale che l'aggiudicatario segua scrupolosamente tutte le fasi della procedura per garantire una conclusione regolare e indenne da problemi legali futuri.

Nelle altre tipologie di vendita giudiziaria, il termine per poter versare i diritti d’asta contestualmente all’importo di aggiudicazione dipende dal regolamento che viene adottato (generalmente dai 30 ai 90 giorni), ma ci sono anche vendite giudiziarie tipo l’asta in sala, ove il pagamento è contestuale all’aggiudicazione e quindi da intendersi come immediato o al massimo entro 2 giorni.