Quando una casa viene pignorata e avviata alla vendita giudiziaria, il debitore ha la possibilità di opporsi alla procedura per cercare di mantenere la proprietà del bene ed evitare che questo vada all'asta. Tuttavia, è essenziale comprendere le tempistiche e le modalità per agire in modo efficace contro l'esecuzione immobiliare: scopriamo insieme tutti i dettagli su come funziona l'opposizione all'asta giudiziaria.

Il debitore può opporsi al pignoramento e all'asta?

L'opposizione all'asta giudiziaria è uno strumento legale a disposizione del debitore esecutato, che consente di bloccare la vendita immobiliare e, in alcuni casi, di prolungare il soggiorno nell'immobile visto che la legge impone dei termini molto stringenti per la eventuale liberazione dell’immobile in caso di aggiudicazione. Questo processo, regolato dalla legge, implica la presentazione di un atto di citazione o un ricorso in tribunale da parte del debitore, il quale, se accolto dal giudice, permette di sospendere l'asta giudiziaria.

Questa possibilità, tuttavia, non garantisce la sospensione del procedimento, ma anzi i motivi alla base dell'opposizione devono essere gravi ed evidenti. Per esempio, potrebbe trattarsi di una cartella esattoriale iscritta a ruolo ma non notificata al debitore, di prescrizione del diritto o di un'errata esecuzione rivolta alla persona sbagliata. L'opposizione va, in sostanza, a contestare la legittimità dell'asta giudiziaria e l'intero procedimento di pignoramento e vendita, bloccandolo così sul nascere.

Per opporsi all'asta giudiziaria è possibile percorrere anche un'altra strada, ossia l'opposizione agli atti esecutivi, che punta invece a contestare forma e irregolarità dell'esecuzione entro 20 giorni dalla notifica del titolo esecutivo o del precetto (Corte di cassazione sentenza numero 2472 del 10/02/2017). Questa opposizione può essere presentata non solo dal debitore, ma anche dagli altri soggetti eventualmente danneggiati, come il terzo proprietario dell'immobile esecutato, il destinatario dell'atto esecutivo o il creditore danneggiato, che intendono tutelare i propri interessi e contestare eventuali irregolarità nell'esecuzione.

Fino a quando ci si può opporre all'asta giudiziaria?

Il rispetto delle tempistiche per l'opposizione all'asta giudiziaria è determinante per il successo della richiesta. La Corte di cassazione ha sottolineato, infatti, che il debitore può presentare opposizione entro 20 giorni dal momento in cui è venuto a conoscenza dell'esecuzione e prima della vendita dell'immobile. Dopo la vendita, l'opposizione non sarà più proponibile e, di conseguenza, il debitore non avrà altre opportunità per bloccare il procedimento, in sostanza la vendita giudiziaria avrà i suoi effetti nei confronti del debitore e soprattutto sul trasferimento della proprietà dell’immobile in caso di aggiudicazione.

L'articolo 2929 del Codice Civile sottolinea, peraltro, che la nullità degli atti esecutivi precedenti alla vendita non ha effetto sull’acquirente o sull'assegnatario, a meno che non vi sia collusione con il creditore procedente. In altre parole, se il debitore presenta opposizione dopo l'aggiudicazione, il creditore non è tenuto a restituire la somma ricavata dall'esecuzione.

Il debitore può opporsi all'aggiudicazione?        

Ma è possibile proporre un'opposizione all'aggiudicazione dell'asta immobiliare? A questa domanda, la risposta è no. Il debitore non dispone infatti del diritto di impugnazione dell'aggiudicazione dell'asta immobiliare e, anche nel caso in cui decidesse di presentare un ricorso, l'aggiudicazione rimarrà irrevocabile, così come l'offerta, e non sarà possibile richiederne l'annullamento.

Una volta che l'aggiudicatario ha regolarmente saldato il prezzo entro i termini stabiliti, il Tribunale procederà all'approvazione del trasferimento di proprietà dell'immobile al nuovo acquirente, senza che le azioni legali intraprese dal debitore abbiano interferenze. In altre parole, una volta che l'asta è stata vinta e il pagamento è stato completato, la proprietà dell'immobile è saldamente dell'aggiudicatario, indipendentemente dalle contestazioni legali avanzate dal debitore.

Diverso il discorso per quanto riguarda l'opposizione al decreto di trasferimento, che può essere presentata dal debitore o da altri soggetti interessati, ma solo in presenza di particolari "vizi" e a patto che questi non fossero evidenti nelle fasi precedenti alla vendita. L'opposizione a questo decreto deve inoltre essere presentata prima che produca effetti e mai dopo la trascrizione del nuovo proprietario, poiché quest'ultimo passaggio sancisce definitivamente il passaggio della proprietà.