Perché le aste giudiziarie vanno deserte?

Attraverso le aste giudiziarie è possibile acquistare beni immobiliari a prezzi inferiori rispetto a quelli di mercato; tuttavia, sebbene non vi sia una percentuale di aste deserte precisa, è molto comune che questi tentativi finiscano in un nulla di fatto, anche per più di una convocazione. Ciò ha delle ragioni ben precise, legate al funzionamento stesso delle aste: cerchiamo dunque di capire meglio perché le aste vanno deserte e cosa succede in queste occasioni.

Perché spesso le prime aste giudiziarie vanno deserte?

Non sappiamo con precisione quante aste vanno deserte ogni anno, ma è molto frequente che soprattutto le prime aste giudiziarie di un determinato immobile si chiudano senza successo: questa eventualità non dipende da uno scarso interesse verso il bene, ma più che altro dal meccanismo che si cela dietro questo tipo di vendita. Generalmente, infatti, se la prima asta va deserta, il prezzo viene ribassato fino al 25% prima di procedere ad un nuovo tentativo di vendita e, in questo modo, gli eventuali interessati possono provare a completare l'acquisto a un prezzo ancora più conveniente.

Esistono però anche altri motivi che possono portare alla chiusura dell'asta senza offerte ad esempio per mancanza di consapevolezza tra i potenziali acquirenti rispetto all'opportunità di acquisto, alla complessità delle procedure legali e alla paura di eventuali vincoli legali che possono scoraggiare i partecipanti iniziali.

Anche la mancanza di informazioni dettagliate sull'immobile o la difficoltà nel reperire documenti chiari possono contribuire a una scarsa partecipazione nelle prime fasi dell'asta. La sfiducia nel processo stesso può essere infatti un fattore determinante per le aste deserte iniziali.

Cosa succede se un'asta va deserta?

Se un'asta giudiziaria va deserta, cioè non riceve alcuna offerta valida, ciò comporta diverse conseguenze che possono variare a seconda delle normative e delle procedure stabilite. Nella maggior parte dei casi, quando ciò avviene l'immobile torna nuovamente all'asta in un secondo round. Durante questa fase, potrebbe essere rivisto il prezzo di base o apportate modifiche alle condizioni di vendita, in modo da offrire una seconda opportunità ai potenziali acquirenti di partecipare, stimolando una maggiore competizione.

Per quanto riguarda il prezzo, in particolare, se un'asta va deserta più volte, le autorità competenti possono decidere di abbassarlo di volta in volta, generalmente con riduzioni del 25% sul prezzo di partenza, così da rendere il bene più appetibile per i potenziali acquirenti e facilitarne la vendita.

Alcune aste, peraltro, prevedono condizioni particolari, come vincoli legali o restrizioni sull'utilizzo dell'immobile, e se ci si rende conto che queste rappresentano delle barriere che impediscono di raccogliere offerte, chi gestisce l'asta può considerare una loro revisione.

Cosa succede se un'asta va sempre deserta?

Se un'asta giudiziaria continua a rimanere deserta nonostante la riduzione del prezzo e la revisione delle condizioni di acquisto, le autorità competenti possono valutare ulteriori misure. Per evitare che il bene vada definitivamente invenduto, impedendo così il recupero delle somme per i creditori, si può optare per alcune alternative alla tradizionale asta. In molti casi si valuta la possibilità di mettere l'immobile in vendita attraverso altri canali, cercando per esempio di attivare un procedimento di vendita diretta nel quale i potenziali acquirenti possono presentare offerte direttamente all'ente che gestisce la procedura, oppure si immette il bene sul mercato immobiliare tradizionale cercando così di attirare persone interessate attraverso il lavoro di agenzie specializzate.

Come ultima opzione, se un'asta continua ad andare deserta per molto tempo mostrando che non vi è un interesse concreto da parte dei potenziali acquirenti, l'ente giudiziario o l'autorità competente potrebbe decidere di rinunciare definitivamente alla vendita dell'immobile. Ciò può avvenire soprattutto se le condizioni del mercato immobiliare locale sono particolarmente sfavorevoli e impediscono di ottenere dall'eventuale vendita una cifra congrua.