Acquistare una casa all'asta può essere un ottimo affare, ma diventare effettivamente proprietari richiede un processo ben definito che segue degli step precisi. Per capire meglio come funziona l'iter, proviamo ad approfondire in questo articolo i dettagli del passaggio di proprietà di una casa all’asta, comprendendo quando si diventa proprietari, quali sono le fasi da attraversare e quanto costa questo trasferimento.

Quando e come l'aggiudicatario diventa il proprietario?

In primo luogo, è fondamentale comprendere che l'aggiudicazione di una casa all'asta non comporta automaticamente il passaggio di proprietà. Il vero passaggio avviene infatti con l'emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice, il passaggio che segna il definitivo trasferimento della proprietà dall'ex proprietario al nuovo acquirente.

Solo dopo che il giudice ha provveduto a firmare il decreto di trasferimento, l'aggiudicatario diventa effettivamente proprietario e può, dunque, gestire il bene nella sua interezza. Ci sono però altri aspetti da considerare per quanto riguarda la disponibilità dell'immobile e i costi da sostenere per completare il trasferimento.

Trasferimento della proprietà

Il trasferimento della proprietà avviene, come detto, solo dopo che il giudice ha emesso il decreto di trasferimento a seguito del saldo dell'importo di aggiudicazione dell'immobile entro i termini previsti sul bando di vendita. A questo pagamento, vanno però aggiunti ulteriori spese di trasferimento, che includono imposte indirette come l'imposta sul valore aggiunto o in alternativa imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali. Il professionista delegato, dal canto suo, è tenuto a comunicare all'aggiudicatario l'importo totale da versare, comprendente il saldo prezzo, le imposte e altre spese, oltre alla quota di compenso del delegato stesso per la fase di trasferimento.

Il pagamento di tutte le spese è dunque un primo fondamentale passaggio per giungere al trasferimento del bene dal vecchio al nuovo proprietario, ma non l'unico.

Cancellazione del pignoramento

La firma del decreto di trasferimento permette di avviare la cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche gravanti sulla casa, questo perché attraverso la vendita giudiziaria si è ricavata la somma utile per soddisfare le pretese del creditore. Cancellando il pignoramento, l’immobile viene liberato da ogni vincolo (infatti l’acquisto all’asta giudiziaria è un acquisto a titolo originario senza alcun diritto di sequela) e può essere pienamente disponibile per il nuovo proprietario.

Dopo il pagamento delle spese, il professionista delegato prepara dunque il decreto di trasferimento da sottoporre alla firma del giudice, occupandosi successivamente delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale, nonché della cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento.

Consegna delle chiavi

Come in ogni acquisto immobiliare, che sia o no all'asta, il vero e proprio passaggio di proprietà avviene con la consegna delle chiavi. L’immobile che viene assegnato all’asta, infatti, non è mai subito disponibile, ma bisogna attendere il decreto di trasferimento e la consegna delle chiavi all'aggiudicatario, che sarà verbalizzata dal professionista delegato alla vendita.

Il decreto di trasferimento, una volta sottoscritto dal giudice, costituisce un titolo esecutivo per l'acquirente, il che significa che quest'ultimo può utilizzarlo per ottenere la disponibilità materiale dell'immobile, richiedendone le chiavi. Il decreto di trasferimento equipara in sostanza la sua importanza a un rogito notarile, trasferendo il diritto di proprietà all'acquirente.

Liberazione della casa all’asta

Affinché l’aggiudicatario possa disporre effettivamente della sua nuova casa è però necessario che il vecchio proprietario lasci l'immobile. Le operazioni di liberazione della casa vengono gestite dal custode, esonerando l'aggiudicatario da ulteriori spese, dopo che il decreto di trasferimento è stato depositato in cancelleria. Il ruolo del custode termina solo quando l'immobile viene effettivamente liberato e messo nella disponibilità dell'acquirente.

Quanto costa il trasferimento di proprietà di una casa all’asta?

Oltre al pagamento dell'immobile per l'importo con cui si è conclusa l'asta, l'aggiudicatario deve sostenere come visto ulteriori costi. Tra questi, vi è il costo del trasferimento di proprietà, che varia in base al prezzo di aggiudicazione dell’immobile e costituisce il 50% del compenso del professionista incaricato alla vendita. Le spese di trasferimento della casa all’asta sono pari a:

• 550 euro se il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a 100.000 euro;
• 825 euro se il prezzo di aggiudicazione è compreso tra 100.000 e 500.000 euro;
• 1.100 euro se il prezzo di aggiudicazione è superiore a 500.000 euro.

Questi importi possono essere eventualmente modificati dal giudice dell’esecuzione in caso di procedure complesse e se questa eventualità viene prevista dal regolamento di vendita.

Inoltre, l’aggiudicatario deve affrontare le spese relative alla procedura e le imposte (che variano a seconda che si tratti di prima o seconda casa). Nel calcolo del costo complessivo vanno dunque incluse le spese di trasferimento menzionate in precedenza, come imposte e onorari professionali, il cui dettaglio può essere richiesto al professionista delegato.

Il passaggio di proprietà di una casa all'asta è dunque un processo che richiede precisione e attenzione ai dettagli. La comprensione dei passaggi da seguire, dalle spese di trasferimento alla liberazione dell'immobile, è fondamentale per chiunque desideri partecipare con successo a un'asta giudiziaria, senza incorrere in brutte sorprese al momento della chiusura dell'operazione.