Acquistare una casa all'asta può essere un'opportunità vantaggiosa, a patto però di conoscere bene tutti i meccanismi che ci sono dietro questo particolare tipo di vendita. Uno degli aspetti più interessanti è, per esempio, quello che riguarda il funzionamento dei ribassi d'asta, che possono influire notevolmente sul prezzo finale dell'immobile rendendo l'acquisto ancora più conveniente.

Prima di addentrarci nei dettagli dei ribassi d'asta, è però essenziale comprendere alcuni concetti fondamentali nelle esecuzioni immobiliari, che ci permettono di capire meglio come funzionano le vendite e perché esiste il meccanismo del ribasso. Innanzitutto, la base d'asta rappresenta l'importo di partenza della vendita giudiziaria, determinato da un tecnico attraverso una perizia: la procedura di vendita inizia con questo prezzo, tuttavia l'andamento della gara può portare a delle diminuzioni, come vedremo più avanti. L'offerta minima, invece, indica il prezzo più basso che ciascun partecipante può offrire per aggiudicarsi l'immobile: al di sotto di questo prezzo, infatti, l'offerta non è valida.

È fondamentale distinguere tra base d'asta e offerta minima anche sotto un altro punto di vista: la prima è il prezzo dell’immobile che è stabilito dalla perizia, mentre la seconda è l'importo minimo che i partecipanti possono presentare e che non può essere inferiore al 25% del prezzo base.

Cosa sono i ribassi d'asta?

Cosa sono, dunque, i ribassi d'asta? E perché rappresentano un'importante opportunità per chi è intenzionato ad acquistare un immobile all'asta?

I ribassi d'asta rappresentano, in sostanza, una riduzione del prezzo di partenza dell'immobile che scatta quando nessun offerente si presenta alla prima asta. Questo sistema permette di proseguire nei tentativi di vendita anche qualora inizialmente non vi siano offerte in entrata, garantendo ancora così al debitore la possibilità di recuperare le somme necessarie per soddisfare i creditori.

Questa procedura è regolamentata dal "decreto banche" (d.l. n. 59/2016), che stabilisce anche limiti massimi per evitare una svalutazione eccessiva dell'immobile. Secondo l'articolo 591 del Codice di procedura civile, inoltre, il giudice può fissare un prezzo base inferiore fino al limite del 25%, e dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino alla metà del valore iniziale.

Di quanto può scendere il prezzo di una casa all'asta?

Dopo la prima asta infruttuosa, il giudice può modificare le condizioni di vendita e il prezzo di partenza, ma il ribasso d'asta non può superare il 25% del valore iniziale. Se, per esempio, un immobile viene messo all'asta a 100 mila euro, il prezzo base nella successiva asta sarà compreso tra 75 mila e 100 mila euro. Il limite del 25% è cruciale per evitare eccessive svalutazioni rispetto al valore di mercato, ma al tempo stesso rappresenta un incentivo per i potenziali compratori man mano che le procedure di vendita vanno avanti senza raccogliere offerte. Molto spesso, infatti, anche chi è interessato all'immobile tende ad aspettare che le prime aste vadano deserte per poter puntare a un acquisto ancora più vantaggioso rispetto al valore di mercato dello stesso bene.

Il prezzo di un immobile all'asta può scendere, come detto, fino alla metà del suo valore iniziale e se anche il quarto tentativo di vendita va deserto, il tribunale può chiudere anticipatamente l'esecuzione immobiliare se questa non diventa più conveniente per la procedura. Spetta comunque sempre al giudice decidere quando sospendere la vendita, quindi è improprio affermare che il bene viene restituito al debitore dopo un certo numero di aste deserte.