Una delle domande più frequenti quando si parla di aste immobiliari è quanto tempo il debitore ha a disposizione per andare via da una casa venduta all'asta, una volta che questa è stata aggiudicata. La risposta a questo interrogativo è influenzata, in realtà, da vari fattori, tra i quali la tempistica del pagamento da parte dell'aggiudicatario, la tipologia di asta e la presenza di minori o anziani nell'immobile. Vediamo meglio come vengono gestiti i diversi casi e quali sono, dunque, le tempistiche di legge per liberare una casa venduta tramite asta.

Casa all'asta: quanto tempo ha il debitore per andare via?

Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, la liberazione della casa venduta all'asta non avviene immediatamente dopo la vendita. L'acquirente, infatti, diventa proprietario dell'immobile solo a seguito del pagamento del saldo prezzo dell'asta e, di conseguenza, il debitore resta nel pieno possesso del bene per diverso tempo dopo l'aggiudicazione. Per le aste giudiziarie, di solito è previsto un periodo massimo di 120 giorni entro cui l'aggiudicatario deve effettuare il pagamento, mentre per le aste fallimentari questo termine, in genere, scende a 90 giorni.

Contestualmente al versamento del saldo prezzo, o al massimo entro 30 giorni dal pagamento, l’aggiudicatario deve presentare istanza al delegato alla vendita per ottenere l’ordine di liberazione dell’immobile che potrà essere così emesso dal Giudice dell’Esecuzione insieme al decreto di trasferimento.

Il saldo del prezzo è un passo cruciale, sia per l'acquirente che desidera diventare il nuovo proprietario, sia per il debitore, poiché il tribunale emette il decreto di trasferimento solo dopo il pagamento completo. Attraverso il decreto si sancisce il passaggio di proprietà e se viene presentata anche l’istanza di liberazione dell’immobile si stabilisce anche il periodo massimo entro cui il debitore deve lasciare l'abitazione, in genere un termine che oscilla tra 60 e 120 giorni dall'emissione del decreto di trasferimento.

Questa normativa, entrata in vigore con la riforma dell’articolo 560 del codice di procedura civile, è valida per le procedure esecutive introdotte dopo il 13 febbraio 2019 e viene applicata solamente agli immobili destinati ad uso abitativo.

Per le procedure precedenti al 13 febbraio 2019 e quelle che riguardano gli immobili commerciali, l’ordine di liberazione è emesso direttamente dal Giudice dell’Esecuzione contestualmente al decreto di trasferimento senza la presentazione da parte dell’aggiudicatario dell’istanza per chiedere la liberazione dell’immobile.

Casa all'asta occupata da minorenni

Se il debitore pignorato vive con figli minorenni in casa, possono aprirsi diversi scenari riguardo alla vendita della casa all'asta e ai tempi di liberazione della stessa. Va chiarito, in primo luogo, che non esistono vincoli alla vendita tramite asta di una casa in cui vivono dei minori; dunque, se necessario per soddisfare i creditori, la procedura può essere avviata in maniera del tutto normale, seguendo le classiche procedure del caso.

Determinare con precisione i tempi per la liberazione di un immobile occupato dal debitore con figli minori, però, può risultare più complesso. In linea di massima, il giudice ha l'obbligo di ordinare la liberazione della casa all'asta, indipendentemente dalla presenza di figli minori, entro 120 giorni dalla richiesta dell'aggiudicatario. La presenza di figli minori sicuramente va a rallentare il processo di liberazione dell’immobile ma non rappresenta più come rispetto al passato, uno scudo per il debitore esecutato. 

Nel caso in cui il debitore esecutato e la sua famiglia non procedano spontaneamente alla liberazione dell'immobile nei tempi stabiliti dal giudice, tra l'altro, è prevista la possibilità che intervengano i servizi sociali, ai quali viene affidato il compito di trovare una soluzione abitativa alternativa, prioritariamente volta a tutelare i minori e gli individui più vulnerabili coinvolti nell'atto dello sfratto.

Casa all'asta occupata da anziani

Anche nel caso in cui nell'abitazione oggetto dell'asta vivano anziani, disabili o altri soggetti deboli, la legge segue il suo normale iter, ma tentando sempre di bilanciare il diritto del nuovo acquirente di prendere possesso dell'immobile con il dovere di garantire una vita dignitosa agli individui più vulnerabili.

Le tempistiche restano, dunque, in linea con quanto descritto in precedenza: le regole e i tempi per la liberazione della casa in asta sono infatti delineati nell'articolo 560, comma 4, del Codice di Procedura Civile, modificato dalla legge 11/2/2019, secondo il quale non è possibile ordinare la liberazione dell'immobile prima del decreto di trasferimento successivo al pagamento del saldo prezzo. Inoltre l’aggiudicatario deve presentare al delegato alla vendita anche l’istanza per chiedere la liberazione dell’immobile. Questo passaggio permette già di avere tempi abbastanza dilatati per gestire le diverse situazioni poiché, generalmente, dalla chiusura dell'asta al decreto di trasferimento decorrono sempre diversi mesi.

In caso di ulteriori ostacoli alla liberazione dell'immobile, è possibile peraltro il coinvolgimento di assistenti sociali e Forze dell'Ordine, con un ulteriore allungamento dei tempi che, tuttavia, non impedirà lo sfratto finale.