Può capitare che un immobile pignorato sia oggetto di un contratto di locazione e che, quindi, al suo interno vi abiti un affittuario. Questa circostanza, non rara, apre diversi dubbi riguardo alla gestione del contratto di locazione sia durante la fase della vendita giudiziaria che dopo l'aggiudicazione. Chi vive all'interno della casa all'asta con contratto di affitto può temere, per esempio, per il suo diritto abitativo, così come chi sta per acquistare potrebbe porsi delle domande su come comportarsi per tutelare il suo bene e fruirne pienamente: cosa accade, dunque, se la casa comprata all'asta è stata locata? E cosa prevede la legge riguardo ai contratti di locazione attivi su case all'asta?

Casa all'asta con contratto di affitto: la locazione si interrompe?

Un primo quesito che potrebbe sorgere riguarda la possibilità che l'asta o il pignoramento dell'immobile mettano fine al contratto di affitto. In realtà, se esiste un contratto d'affitto regolare, la messa all'asta dell'immobile non comporta automaticamente lo scioglimento del rapporto. Il locatario può dunque continuare a rimanere nell'appartamento durante l'intera procedura di vendita e anche dopo l'acquisto del bene da parte di un altro soggetto. Al contempo, chi si aggiudica la casa all'asta è tenuto a mantenere fede al contratto d'affitto fino alla scadenza prevista, quando potrà procedere alla disdetta secondo le modalità previste dalla legge. Nella scheda dell’asta giudiziaria e nella perizia, è sempre chiarita se esiste la presenza di un contratto di locazione e della sua durata, quindi il potenziale acquirente è a conoscenza del diritto del locatario di restare nell’abitazione fino alla naturale scadenza del contratto (salvo diversi accordi tra le parti).

A chi verrà pagato l'affitto?

Accertato il diritto dell'affittuario di restare in casa, ci si chiederà allora a chi debbano essere corrisposti i canoni previsti dal contratto. In merito a questo punto, è opportuno scindere due momenti principali: durante il periodo di procedura esecutiva e fino a una possibile assegnazione a un nuovo proprietario, infatti, il canone di locazione (o comunemente chiamato affitto) sarà pagato al custode giudiziario (e diventerà parte della massa oggetto di ripartizione finale), con l'inquilino che mantiene gli stessi obblighi e diritti contrattuali, mentre dopo l'aggiudicazione il nuovo proprietario subentrerà al precedente nel contratto già in essere. Ciò significa che gli affitti verranno pagati a chi si è aggiudicato la casa all'asta.

Il contratto di locazione, se registrato all’agenzia dell’entrate, diventa “opponibile” alla procedura esecutiva, questo vuole dire che l’inquilino ha pieno diritto in caso di vendita o meno nell’immobile a restare nell’abitazione fino alla naturale scadenza del contratto.

Il nuovo proprietario può aumentare l'affitto?   

Un'altra domanda comune è se il nuovo proprietario può modificare il contratto esistente aumentando l'affitto. Secondo le normative vigenti, l'aggiudicatario dell'asta non è vincolato a rispettare il contratto in essere solo se il canone è inferiore di almeno un terzo rispetto al prezzo concordato nelle locazioni precedenti (in questo caso si parla del fenomeno del prezzo vile) In questo caso, il nuovo proprietario potrebbe richiedere un adeguamento del canone, tenendo conto delle indicazioni dell'Agenzia delle Entrate, dei parametri dell'equo canone e delle valutazioni di mercato. Solo nel caso in cui quindi si è presenti alla presenza del fenomeno del prezzo vile (un contratto di locazione creato poco prima dell’esecuzione a prezzo vantaggioso per poter rendere più difficoltosa la vendita dell’immobile) l’aggiudicazione all’asta riesce ad annullare il contratto di locazione o viene data la possibilità di poterlo modificare.

Diverso il discorso in caso di affitto senza contratto regolare o non registrato: qui la situazione può diventare più complessa. In questa circostanza, il nuovo proprietario, in seguito all'aggiudicazione all'asta, potrebbe decidere di intraprendere azioni legali per lo sgombero coatto se l'inquilino non adempie agli obblighi contrattuali o se si verificano altri comportamenti inadeguati.

Nelle perizie e nelle schede di rilevazione delle aste giudiziarie questo aspetto dell’assenza di contratto regolare o non registrato o peggio ancora occupato abusivamente viene indicato come occupato senza titolo. In questo caso non essendoci titolo nulla è opponibile alla procedura per cui l’aggiudicatario ha pieno potere di chiedere la liberazione e lo sgombero dell’immobile.

Con lo sgombero coatto il proprietario, ora nuovo acquirente, può richiedere l'allontanamento dell'inquilino dall'immobile in modo legale, attraverso azioni legali mirate a far rispettare i suoi diritti e a ripristinare la sua piena disponibilità sulla proprietà acquisita.

È importante notare che la mancanza di un contratto regolare e la non registrazione presso l'Agenzia delle Entrate possono influire negativamente sulla posizione dell'inquilino in queste situazioni. Senza un documento ufficiale che regoli la locazione e che sia registrato nei tempi previsti dalla legge, l'inquilino potrebbe trovarsi in una posizione più debole rispetto al nuovo proprietario.

Per evitare complicazioni legali e proteggere i propri interessi, è consigliabile dunque che gli inquilini si assicurino di avere un contratto di affitto regolare, registrato correttamente e in linea con le normative vigenti. Inoltre, cercare assistenza legale qualificata può essere utile per affrontare eventuali controversie o situazioni delicate, garantendo una maggiore tutela dei diritti di entrambe le parti coinvolte.

Per chi intende acquistare una casa all'asta con un contratto di locazione in essere e per gli affittuari che si trovano all'interno di una casa pignorata, è quindi fondamentale essere a conoscenza di tutti i diritti e doveri contrattuali, per sapere perfettamente cosa fare al fine di tutelare la propria posizione. In caso di dubbi o incertezze, è comunque consigliabile consultare un professionista del settore per ottenere supporto sulla propria posizione specifica.