Dopo l'aggiudicazione di un immobile all'asta, potrebbe sorgere l'opportunità di fare un'offerta migliorativa, una possibilità che, sebbene non sempre presente, può influenzare significativamente l'esito finale dell'asta. In cosa consiste esattamente un'offerta migliorativa dopo l'aggiudicazione e quali sono le norme che regolano questa particolare evenienza? Cerchiamo di approfondire l'argomento all'interno di questo articolo.

Che cos'è un'offerta migliorativa?

Un'offerta migliorativa, come suggerisce il nome, è un'offerta successiva all'aggiudicazione iniziale di un bene all'asta, che consente ai partecipanti di rilanciare il prezzo più alto raggiunto durante l'asta stessa, offrendo così la possibilità di migliorare ulteriormente le condizioni dell'affare.

In altre parole, dopo l'aggiudicazione iniziale di un bene all'asta, con l'offerta migliorativa i potenziali acquirenti possono fare un passo ulteriore verso l'acquisto, offrendo un prezzo più alto rispetto a quello raggiunto durante la fase di asta. Si tratta, in sostanza, di una seconda chance per coloro che desiderano aggiudicarsi l'immobile, che possono competere nuovamente per il bene e migliorare le condizioni dell'affare.

Quando si può presentare un'offerta migliorativa?

Le offerte migliorative al giorno di oggi sono permesse nelle vendite delle procedure fallimentari e di liquidazione giudiziale, nei casi di vendita “deformalizzata”, che prevedono espressamente la possibilità di poter presentare via posta elettronica certificata una offerta migliorativa rispetto all’importo di aggiudicazione.

L’offerta migliorativa nei fallimenti e nelle liquidazioni giudiziali deve essere superiore di almeno il 10% rispetto al prezzo di aggiudicazione del bene.

Nelle aste giudiziarie che riguardano procedure esecutive, le offerte migliorative sono permesse esclusivamente nelle aste con incanto, una modalità meno comune rispetto alle vendite giudiziarie senza incanto, per questo motivo l’offerta migliorativa sta diventando un fenomeno raro. Dopo l'aggiudicazione in un'asta con incanto, i partecipanti hanno la possibilità di presentare un'offerta migliorativa entro dieci giorni dall'asta stessa, un’opzione non attuabile nelle vendite giudiziarie senza incanto. In altre parole, la vendita in questo caso non si conclude con la prima aggiudicazione, ma viene riaperta per consentire un nuovo invio di offerte da parte degli interessati.

Se il bando prevede questa possibilità, dopo che l'asta si è conclusa e un acquirente ha presentato l'offerta più alta, si apre quindi un periodo di tempo, di solito dieci giorni, durante il quale gli altri partecipanti possono presentare un'offerta migliorativa, vincolante e irrevocabile proprio come le offerte presentate nella prima fase dell'asta. In questa fase, i partecipanti possono riconsiderare le proprie strategie di acquisto e, se necessario, fare un'offerta più alta per assicurarsi l'immobile desiderato.

In merito all'importo, va precisato che le offerte migliorative devono eccedere di almeno un quinto il valore dell'offerta (20%) fatta dall'aggiudicatario provvisorio. Le proposte che non soddisfano questo requisito non saranno infatti prese in considerazione, così come disposto dall'articolo 584 del Codice di Procedura Civile, il quale stabilisce esplicitamente questa limitazione per la presentazione delle nuove offerte di acquisto.

Come inviare un'offerta migliorativa

Per presentare un'offerta migliorativa, è necessario seguire le stesse procedure e requisiti richiesti per l'offerta d'acquisto iniziale, procedendo quindi alla compilazione di un modulo che contenga il prezzo offerto, i dettagli di pagamento e altre condizioni pertinenti. Inoltre, è richiesto il versamento di una cauzione, come garanzia della serietà dell'offerta.

Una volta depositata l'offerta migliorativa, il giudice valuterà le proposte e, se ritenute valide, comunicherà la sua intenzione di procedere con una nuova fase dell'asta. In questo modo, gli offerenti possono competere nuovamente per l'immobile, assicurandosi che il prezzo finale rifletta il suo vero valore di mercato. Al tempo stesso, il giudice riesce a far salire il prezzo di vendita, arrivando così a una conclusione dell'asta che soddisfi maggiormente il debitore esecutato e i suoi creditori.

L'offerta migliorativa in un'asta immobiliare è dunque un'interessante opportunità per chi prende parte alla vendita giudiziaria, poiché consente di riaprire l'asta dopo l'aggiudicazione iniziale e di riprovare a spuntarla sui concorrenti, offrendo al contempo un'opzione per migliorare il prezzo finale e allinearlo al valore di mercato del bene. È importante, però, conoscere bene regole e termini associati a questa eventualità, così da poterla utilizzare nel modo più vantaggioso possibile.