Quando si può sospendere un’asta immobiliare?

Una circostanza che si può verificare nelle aste immobiliari è la sospensione dell'asta, una decisione che può bloccare temporaneamente la procedura di vendita e che può essere adottata in alcuni casi specifici. In questo articolo, cercheremo di capire quando è possibile presentare un'istanza di sospensione dell'asta immobiliare, come funziona questo processo e chi può richiederla.

Cosa vuol dire quando un’asta è sospesa?

Innanzitutto, è essenziale comprendere che sospendere un'asta non equivale a chiuderla anticipatamente. Al contrario, la sospensione rappresenta una interruzione temporanea nel normale svolgimento del processo esecutivo. Tale interruzione non comporta assolutamente la fine della procedura esecutiva e di conseguenza la vendita dell’immobile, anzi, rispetto al passato dove le aste potevano essere sospese con facilità, il periodo di sospensione una volta terminato può riportare all’asta dell’immobile pignorato.

Quando un'asta immobiliare viene sospesa non si elimina la prospettiva dell'asta, ma si avvia una pausa durante la quale il processo viene momentaneamente interrotto. Questo intervallo temporale può essere sfruttato per negoziazioni e trattative tra le parti coinvolte, cercando potenzialmente di risolvere la questione del debito in modo alternativo rispetto alla vendita all'asta. L'importante è capire che la sospensione è uno strumento tattico (basti pensare ad una tattica del debitore esecutato fatta per guadagnare tempo) che offre opportunità di riflessione e dialogo senza escludere definitivamente l'opzione dell'asta immobiliare.

Per quali motivi si può sospendere un'asta?

Una volta compreso che significa asta sospesa, è opportuno approfondire i diversi motivi di sospensione dell'asta immobiliare. Questa interruzione, infatti, è limitata ad alcune precise fattispecie previste dalla legge. In particolare, è possibile sospendere l'asta immobiliare per:

• Sospensione concordata tra debitore e creditori: La sospensione può avvenire attraverso un accordo tra il debitore e i creditori coinvolti nella procedura esecutiva. Questa situazione favorisce la negoziazione tra le parti, mirando a un accordo che risolva l'indebitamento del proprietario e soddisfi almeno parzialmente le pretese dei creditori (anche attraverso pagamenti rateali o stralci parziali dei crediti).
• Opposizione al pignoramento: Se il debitore si oppone al pignoramento, il Giudice può decidere di sospendere il procedimento fino a quando la legittimità dell'opposizione non viene chiarita. L'opposizione è considerata legittima solo se i creditori non hanno più motivo di far valere le loro pretese nei confronti del debitore.
• Presenza di nuovi elementi rilevanti: Se emergono nuovi elementi rilevanti durante la procedura, il Giudice può decidere di sospendere la procedura per fare chiarezza sulla situazione.
• Turbative d'asta: La sospensione può avvenire se vengono rilevate turbative d'asta, come minacce o tentativi di corruzione nei confronti di soggetti coinvolti.
• Prezzo di aggiudicazione troppo basso: In alcuni casi particolari, il Giudice può sospendere l'asta se il prezzo di aggiudicazione è eccessivamente basso rispetto al valore di mercato, soprattutto se ciò è dovuto a irregolarità nella determinazione del prezzo.
• Presenza di vizi gravi non presenti in perizia: La sospensione della vendita giudiziaria può avvenire anche se non sono indicati in perizia dei vizi gravi che possono trarre in inganno i potenziali acquirenti.
• Mancata pubblicità sul portale delle vendite pubbliche: In questo caso vendendo a mancare un elemento essenziale della vendita (la pubblicità) l’asta potrebbe essere sospesa per regolarizzare gli adempimenti pubblicitari
• Impossibilità alla visione dell’immobile: I potenziali acquirenti hanno diritto di vedere l’immobile pignorato, in caso di mancanze da parte del delegato alla vendita nella gestione della visione dell’immobile, i potenziali acquirenti hanno la possibilità di poter far sospendere l’asta giudiziaria perché non è stato consentito loro di vedere l’immobile.

È comunque importante notare che, in linea di principio, un'asta non può essere sospesa per una durata superiore a due anni. Dopo questo termine, la procedura viene riattivata con l'obiettivo di giungere alla vendita del bene, fatto salvo l'insorgere di ulteriori elementi.

La motivazione della sospensione di massimo due anni esiste dal 2005 e permette di non portare all’infinito le procedure esecutive con ricorsi di sospensione fatti solamente per guadagnare tempo.

Quanti giorni prima si può chiedere la sospensione di un'asta?     

Il meccanismo di sospensione di un'asta immobiliare, disciplinato dall'articolo 624 bis del Codice di procedura civile, segue una tempistica chiara per la presentazione dell'istanza. L'istanza può essere formulata dai creditori con titolo esecutivo, previa consultazione del debitore. La normativa non prescrive un formato specifico per la sua presentazione, consentendo anche la sua esposizione orale in udienza, sempre che siano presenti tutte le parti coinvolte.

Nonostante i creditori privi di titolo esecutivo abbiano il diritto di esprimere osservazioni, la loro influenza sulla scelta del Giudice in merito alla sospensione è limitata. L'istanza di sospensione dell'asta immobiliare va depositata entro limiti temporali ben definiti, ossia entro 20 giorni dalla data prevista per la presentazione delle offerte, se si tratta di asta senza incanto, o fino a 15 giorni prima dell'incanto.

La decisione del Giudice dell'Esecuzione di accogliere o respingere l'istanza si baserà sulla valutazione delle circostanze che giustificano il provvedimento di sospensione, considerando anche eventuali motivi di diniego. In caso di riscontro positivo, l'ordinanza che decreta la sospensione dovrà essere notificata al custode e pubblicizzata sui siti web dedicati alla relazione di stima (nei portali delle vendite pubbliche si vede chiaramente la dicitura asta sospesa).

La sospensione può essere attuata una sola volta, con la possibilità di revoca su richiesta di un singolo creditore, ma sempre dopo aver ascoltato il debitore. Tuttavia, il Giudice dell'Esecuzione potrebbe decidere di non accogliere la richiesta di revoca se esistono ragioni contrarie che giustificano la ripresa della procedura.

È fondamentale notare che la sospensione concordata della procedura esecutiva è vincolata a un periodo massimo di due anni. Entro 10 giorni dalla scadenza del termine indicato nell'ordinanza, gli interessati sono chiamati a riavviare il giudizio; in caso contrario, il processo esecutivo si estinguerà per inattività delle parti, come previsto dall'articolo 630 del  Codice di procedura civile.